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    陳村鎮(zhèn)招商網(wǎng)訊：一簽40年的土地租賃合同，由于地價(jià)飆升，從招商引資演變?yōu)闅Ъs驅(qū)逐

　　如何處理農(nóng)村土地升值后的利益平衡，考驗(yàn)多方管理者的智慧

　　近年來(lái)，廣東珠三角一帶的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織紛紛將其經(jīng)營(yíng)管理的建設(shè)用地出租獲取穩(wěn)定收益。隨著地價(jià)的不斷攀升，原來(lái)不起眼的農(nóng)村集體土地成了房地產(chǎn)商和商業(yè)開發(fā)商眼中的“香餑餑”，早年與開發(fā)商簽訂了廉價(jià)長(zhǎng)期租賃合同的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不甘“吃虧”，試圖撕毀合同收回土地。于是，紛爭(zhēng)頻發(fā)。

　　日前，在廣東省佛山市順德區(qū)人民法院審理的一起農(nóng)村集體土地租賃合同糾紛中，大都村村委會(huì)與村土地的承租方力源公司圍繞土地增值展開了一場(chǎng)利益博弈。

　　5年前：村民們敲鑼打鼓請(qǐng)進(jìn)“財(cái)神爺”

　　與力源公司簽下“天價(jià)”租金：前五年每年6100元/畝，之后每三年遞增10%

　　訴訟的雙方，是佛山市順德區(qū)力源物流城有限公司（下稱：力源公司）與順德區(qū)陳村鎮(zhèn)大都村民委員會(huì)和大都村股份合作社（下統(tǒng)稱：大都村）。

　　面對(duì)這場(chǎng)官司，力源的董事長(zhǎng)龐國(guó)棋心里很不是滋味，“五年前，大都村可是敲鑼打鼓把我們迎進(jìn)來(lái)的。”

　　大都村所在的陳村鎮(zhèn)是我國(guó)著名的花卉之鄉(xiāng)，東臨番禺，西接禪城，北靠南海、廣州，地理位置優(yōu)越。但由于長(zhǎng)期以花卉種植業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，村民的實(shí)際收入并不高。

　　2006年年底，力源公司到陳村考察以經(jīng)營(yíng)金屬加工、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和物流配送為主的金屬物流城項(xiàng)目時(shí)，大都村敏銳地抓住了這一商機(jī)。2007年4月，經(jīng)過(guò)多方比較和商談，大都村以位于佛山一環(huán)出口、毗鄰佛陳立交的地理優(yōu)勢(shì)奪得力源金屬物流城項(xiàng)目。

　　同年4月4日，大都村敲鑼打鼓地迎來(lái)了力源公司的簽約代表。雙方正式簽訂《大都土地租賃合同》約定，大都村將佛陳路以南、一環(huán)路以西的大都村土地（約560畝）租賃給力源公司，租賃期限為40年。

　　根據(jù)合同約定，力源公司給付的租金自簽約開始，前五年為每年每畝人民幣6100元，之后每三年遞增10%。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)已是“天價(jià)”。“相比當(dāng)時(shí)，周邊地價(jià)一般為每年每畝2000元左右的價(jià)格，我們給的條件相當(dāng)誘人。”力源公司聲稱。而每年340多萬(wàn)元的租金收入和眾多的商貿(mào)、就業(yè)機(jī)會(huì)，也讓村民們對(duì)這個(gè)招商引資項(xiàng)目十分滿意。

　　為了留住“財(cái)神爺”、增強(qiáng)投資方力源公司的信心，大都村在土地租賃合同中書面明確表示，“不管現(xiàn)在或?qū)��?lái)的法律對(duì)本合同的部分租賃期限是否有效作任何規(guī)定，甲方（大都村委會(huì)、大都村股份社）都自愿按本合同規(guī)定的租賃期限（40年）履行合同。”否則將雙倍賠償力源公司利潤(rùn)損失。

　　合同簽訂后，力源公司投入上億元資金對(duì)承租土地進(jìn)行了平整、開發(fā)和建設(shè)。2008年，力源金屬物流城正式建成，并對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)。

　　隨著金屬物流城的日漸繁榮，雙方的合作關(guān)系開始起了微妙的變化。

　　1年前：村民大會(huì)表決通過(guò)“驅(qū)趕”決議

　　4年前的廣州南站建設(shè)項(xiàng)目打破了寧?kù)o。去年村委換屆選舉，新班子以承諾“趕走力源，收回土地”為競(jìng)選口號(hào)得以上臺(tái)

　　2008年，一個(gè)項(xiàng)目打破了這里的寧?kù)o。

　　作為高鐵始發(fā)站的廣州南站建設(shè)項(xiàng)目落戶與陳村鎮(zhèn)相鄰的番禺鐘村。陳村的地理位置開始變得突出，各類房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌入。

　　2009年7月，萬(wàn)科地產(chǎn)以21.5億元拿下與大都村毗鄰的潭洲村登州商住地塊。登州村民每人每年高達(dá)幾十萬(wàn)元的分紅款讓大都村村民十分眼紅，也徹底擊碎了大都村村民對(duì)力源項(xiàng)目的期待。一場(chǎng)撕毀合同的風(fēng)波開始暗暗涌動(dòng)，大都村內(nèi)部對(duì)是否將土地繼續(xù)租賃給力源公司的問(wèn)題起了分歧。

　　由于當(dāng)初對(duì)租用土地具體面積約定不明，為了避免糾紛，2010年7月23日,力源公司與大都村委會(huì)及大都村股份社又簽訂了《大都土地租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定經(jīng)實(shí)際丈量，雙方確認(rèn)租賃土地面積為561.3畝，其他合同條款不變。

　　補(bǔ)充協(xié)議簽訂后不久，本以為可以高枕無(wú)憂的力源萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，村民并不買賬。反對(duì)將土地繼續(xù)租賃給力源公司的部分村民開始到廣東省各級(jí)信訪部門上訪。村民們認(rèn)為村委會(huì)、股份社出租給力源公司的土地未經(jīng)全體股東同意，并且存在租金低、租期長(zhǎng)、違法用地、違章建筑等問(wèn)題，要求將已出租土地收歸大都村集體管理使用。同時(shí)，部分村民甚至有組織地到力源金屬物流城門口聚集抗議，采取封堵路口、禁止商戶車輛出入等方式阻撓物流城正常經(jīng)營(yíng)。

　　2011年4月，大都村舉行了村委換屆選舉，以承諾“趕走力源，收回土地”為競(jìng)選口號(hào)的新一屆的大都村委會(huì)和股份社領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)。

　　同年8月24日，新當(dāng)選的大都村兩委召集全體村民召開股東代表大會(huì)和村民大會(huì)，舉手表決通過(guò)“驅(qū)趕”決議：不再將土地租賃給力源公司。會(huì)后次日，該村將一紙解除合同通知書送到力源公司，要求其在一個(gè)月內(nèi)清場(chǎng)，拆除建筑物，將土地歸還村民復(fù)耕。

　　雙方的矛盾一觸即發(fā)。

　　力源公司收到解除合同通知后于同年9月13日向順德區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)大都村委會(huì)、大都村股份社單方擅自解除合同無(wú)效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。

　　法庭上爭(zhēng)議：土地增值收益歸誰(shuí)？

　　一簽40年的合同，形勢(shì)一變，村民覺(jué)得自己虧了，投資人又覺(jué)得村民“沒(méi)有良心”

　　土地增值，利益誰(shuí)收？40年期限的合同太長(zhǎng)，村民覺(jué)得自己虧了，投資人又覺(jué)得村民沒(méi)有良心。

　　庭審中，兩被告大都村委會(huì)和股份社認(rèn)為，兩份土地租賃合同存在違法用地、未經(jīng)民主程序討論、租賃期過(guò)長(zhǎng)、租金過(guò)低等問(wèn)題，屬于無(wú)效合同，且已經(jīng)兩被告通知送達(dá)而解除。

　　法院先后組織了2次公開開庭審理，每次開庭均有超過(guò)200人的大都村村民到庭旁聽，法院邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)匦侣劽襟w及人大代表到庭旁聽，進(jìn)行監(jiān)督。

　　為妥善解決雙方矛盾，順德法院合議庭多次組織雙方調(diào)解。原告力源公司表示，愿意適當(dāng)提高租金幅度，甚至提出以每年出資300萬(wàn)元，且逐年遞增的方式設(shè)立大都村發(fā)展基金，用以補(bǔ)貼村民福利，但遭到兩被告拒絕。

　　大都村股份社社長(zhǎng)梁一景代表村民提出了兩個(gè)調(diào)解方案：一是，土地租金自2007年4月起提高至每畝每年27000元，每五年遞增30%，且后20年的租金需一次性支付；二是，雙方將現(xiàn)已建成的力源金屬物流城一分為二，由村民及力源公司各自經(jīng)營(yíng)，40年租賃期滿后，整個(gè)物流城歸大都村所有。

　　這兩個(gè)方案，力源公司均無(wú)法接受，他們算了一筆賬：按照方案一，租金從每年每畝6100元增長(zhǎng)到27000元，增幅達(dá)到了343%，且后20年要一次性支付，這意味著公司要在2027年一次性給付6億多的租金！

　　“6億多，這簡(jiǎn)直是漫天要價(jià)，對(duì)哪個(gè)公司來(lái)說(shuō)都是根本不可能！”力源公司的代理人說(shuō)，“現(xiàn)在我們已經(jīng)將整個(gè)物流城進(jìn)行了整體的規(guī)劃、開發(fā)和招商，如果強(qiáng)硬將其一分為二，搞兩個(gè)物流城，只會(huì)帶來(lái)資源浪費(fèi)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)雙輸?shù)慕Y(jié)局。”

　　戲劇性一幕：大都村緊急叫停7證人

　　以“重大事項(xiàng)未經(jīng)民主表決”等說(shuō)法試圖主張合同無(wú)效，前4名證人卻向法官陳述“土地出租事宜進(jìn)行了表決”

　　為了徹底撕毀合同，大都村在庭審時(shí)拋出了“重大事項(xiàng)未經(jīng)民主表決”、“超過(guò)合同法規(guī)定的最高租賃期限”、“違反農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地強(qiáng)制規(guī)定”等說(shuō)法，試圖主張合同無(wú)效。

　　最戲劇性的一幕出現(xiàn)了。2011年12月22日的第二次開庭中，被告大都村委會(huì)和大都村股份社為證明兩份土地租賃合同未按規(guī)定進(jìn)行民主程序討論而無(wú)效，向法庭申請(qǐng)了11位村民作為證人出庭作證。但11名證人僅出庭4人就被大都村緊急叫停。原因是證人梁某豪、梁某棠、羅某文在出庭作證接受法官詢問(wèn)時(shí)，均一致陳述在2007年3月29日大都村進(jìn)行的股東、村民代表大會(huì)對(duì)涉案土地出租事宜進(jìn)行了表決，而不是他們認(rèn)為的未經(jīng)集體討論表決。

　　對(duì)于大都村提出的“違反土地法關(guān)于流轉(zhuǎn)禁止轉(zhuǎn)變農(nóng)地性質(zhì)的強(qiáng)制規(guī)定”的說(shuō)法，法院并沒(méi)有給予支持。順德法院民一庭庭長(zhǎng)陳海強(qiáng)表示，本案所涉租賃合同是集體建設(shè)用地使用權(quán)出租性質(zhì)的租賃合同，不是將農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)用地的違法用地行為，合同沒(méi)有違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　而對(duì)于租賃期限的部分，法院還就該期限征求政府主管部門意見。政府復(fù)函認(rèn)為，雙方土地租賃合同沒(méi)有違反《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村集體建設(shè)用地出租40年期限的約定，沒(méi)有超出上述生效的法律法規(guī)所規(guī)定的期限，合法有效。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，兩被告不能提供相應(yīng)的證據(jù)以證明兩份土地租賃合同無(wú)效。兩被告通知原告單方解除合同的行為，不符合法定或合同約定的理由，其通知解除合同的行為無(wú)效。因此一審判決確認(rèn)兩份土地租賃合同合法有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

　　一審宣判后，被告提起上訴。今年7月11日，佛山市中級(jí)人民法院判決駁回上訴，維持原判。

　　大都村不僅輸了官司，還要承擔(dān)100多萬(wàn)元訴訟費(fèi)。